Bank Tetap Berikan Pinjaman untuk Dukung Pemulihan Pasar Properti

Jurnal Indonesia - Kami tidak akan menutup "katup" kredit.

Pada awal tahun 2026, beredar rumor di pasar properti bahwa bank akan berhenti memberikan pinjaman ke sektor tersebut karena pengetatan kredit. Di tengah melonjaknya suku bunga pinjaman, yang mendekati 14% per tahun di beberapa daerah, rumor ini segera membuat investor khawatir tentang risiko pasar memasuki pembekuan baru. Namun, kenyataan yang terjadi justru berbeda.

Statistik dari Bank Negara Vietnam menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025, pinjaman properti yang beredar mencapai sekitar 4,5 triliun VND, meningkat 34,3% dibandingkan dengan 3,35 triliun VND pada akhir tahun 2024, dan mencakup 24,8% dari total pinjaman yang beredar di seluruh sistem. Yang perlu diperhatikan, pinjaman untuk bisnis properti mencapai 44,2%, mencerminkan konsentrasi modal yang sangat tinggi di sektor perusahaan dan proyek. Angka ini menunjukkan bahwa sektor properti tetap menjadi salah satu sektor penyerap modal terbesar dalam sistem perbankan.

Dalam konteks ini, perwakilan dari Bank Investasi dan Pembangunan Vietnam ( BIDV) menegaskan komitmen mereka untuk terus mendukung dan mempromosikan perkembangan pasar properti yang sehat dan berkelanjutan. Menurut BIDV, tujuan bank adalah menyediakan modal dan memastikan pertumbuhan ekonomi sambil menjaga stabilitas ekonomi makro dan pasar moneter. Oleh karena itu, mereka akan segera menerapkan solusi manajemen kredit yang tepat dan efektif. BIDV menekankan orientasinya untuk memainkan peran utama dalam menyediakan modal bagi perekonomian, bermitra dengan bisnis untuk mengembangkan proyek yang sesuai, efisien, dan layak yang memenuhi kebutuhan individu dan bisnis.

Sebelumnya, pada tanggal 11 Februari, BIDV meminta cabang-cabangnya untuk sementara menangguhkan pengajuan proyek real estat dan rencana bisnis baru dari klien korporat ke kantor pusat hingga pemberitahuan lebih lanjut. Namun, langkah ini sesuai dengan arahan Bank Negara Vietnam untuk mengendalikan pertumbuhan kredit di sektor real estat pada tahun 2026 agar tidak melebihi tingkat pertumbuhan kredit secara keseluruhan. Ini adalah penyesuaian teknis untuk memastikan kepatuhan terhadap batas kredit, bukan penutupan total sektor real estat.

Pada Konferensi Pengumuman Hasil Bisnis Kuartal ke-4/2025 Vietcombank, Bapak Nguyen Thang, Kepala Ekonom Vietcombank, menyatakan bahwa pertumbuhan kredit diproyeksikan mencapai sekitar 19% pada tahun 2025, tetapi pada tahun 2026, Bank Negara Vietnam akan mengadopsi pendekatan yang lebih hati-hati, menetapkan batas atas pertumbuhan kredit sebesar 15%. Rasio kredit terhadap PDB Vietnam sudah mendekati 150%, yang dianggap cukup tinggi menurut standar internasional, sehingga manajemen yang hati-hati menjadi perlu. Perlu dicatat, Bank Negara Vietnam mensyaratkan bahwa pertumbuhan pinjaman properti tidak boleh melebihi tingkat pertumbuhan kredit keseluruhan setiap bank dibandingkan dengan akhir tahun 2025. Hal ini menunjukkan pendekatan manajemen yang hati-hati yang bertujuan untuk mengendalikan kredit ke sektor-sektor berisiko tinggi.

Perkembangan pasar menunjukkan bahwa "katup" kredit tidak sepenuhnya tertutup, tetapi sedang disesuaikan untuk memastikan alokasi modal yang lebih rasional dan disiplin. Alih-alih pertumbuhan yang pesat, kredit properti ditempatkan di bawah kerangka pengendalian risiko.

Pemulihan selektif

Bersamaan dengan pesan untuk tidak menghentikan pemberian pinjaman, lingkungan suku bunga baru telah muncul. Vietcombank saat ini menerapkan suku bunga mengambang untuk pinjaman rumah mulai dari 9,9% hingga 10,9% per tahun; suku bunga tetap berkisar dari 9,6% hingga 13,9% per tahun. Bapak Duong Duc Hieu, Kepala Hubungan Investor di Vietcombank, mengatakan bahwa lingkungan suku bunga ini mungkin memengaruhi peminjam investasi, tetapi tidak akan berdampak signifikan pada mereka yang meminjam untuk tujuan perumahan, yang merupakan mayoritas basis pelanggan bank. Permintaan akan perumahan sebenarnya, terutama di segmen perumahan terjangkau, tetap cukup tinggi.

Bapak Luu Trung Thai, Ketua Dewan Direksi Bank Militer (MB), juga meyakini bahwa dengan target pertumbuhan ekonomi 10% atau lebih, tingkat pertumbuhan kredit yang fleksibel sebesar 15-16% adalah tepat. Menurut Bapak Thai, pada tahun 2026, kredit properti akan lebih ketat dikendalikan, dan pengembang proyek harus lebih teliti dalam pelaksanaan dan pemilihan proyek. Bank sendiri juga akan secara selektif memilih proyek properti untuk diberikan pinjaman, dengan tujuan menurunkan harga properti ke tingkat yang wajar sesuai dengan pendapatan masyarakat dan memastikan kebutuhan jangka panjang. Pasokan kredit untuk properti komersial, investasi, dan bisnis akan menurun, dengan suku bunga berkisar antara 9-11% per tahun tergantung pada tujuan investasi atau penggunaan hunian; beberapa program preferensial masih akan mempertahankan 8-8,5% per tahun untuk pelanggan yang benar-benar tinggal di properti tersebut.

Dari perspektif makroekonomi, Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV, menekankan bahwa tahun 2026 merupakan periode penting ketika pertumbuhan kredit properti tidak akan lagi pesat. Target pertumbuhan kredit secara keseluruhan sekitar 15%, dan kredit properti pada dasarnya tidak akan melebihi level ini. Dr. Luc percaya bahwa kenaikan suku bunga berasal dari ketidakseimbangan penawaran dan permintaan modal, persaingan dari saluran investasi lain, dan alokasi sumber daya. Properti bukanlah sektor prioritas sepenuhnya; modal perlu dialokasikan ke banyak sektor produksi dan bisnis lainnya. Oleh karena itu, suku bunga untuk investasi dan bisnis properti secara alami akan lebih tinggi.

Banyak ahli juga mencatat tiga poin kebijakan utama untuk tahun 2026: perubahan pada penerapan tabel harga tanah dalam siklus 5 tahun dengan koefisien K yang fleksibel, mekanisme akuisisi tanah dengan tingkat konsensus 75%, dan diferensiasi yang kuat dalam orientasi kredit antara investasi/bisnis dan perumahan riil. Hal ini memaksa bisnis untuk merestrukturisasi arus kas mereka, mendiversifikasi sumber modal, dan membatasi investasi yang tersebar.

Banyak pelaku bisnis mengakui bahwa kenaikan tajam suku bunga di awal tahun 2026 akan menciptakan tekanan jangka pendek. Namun, investor juga percaya bahwa ini adalah "kemenangan cepat" dalam manajemen siklus yang bertujuan untuk mengendalikan risiko dan menstabilkan perekonomian makro, bukan untuk mengubah arah jangka panjang, dan mengharapkan suku bunga akan secara bertahap menurun mulai kuartal kedua setelah target pengendalian tercapai.

Para ahli juga percaya bahwa tahun 2026 bukan lagi perlombaan arus modal jangka pendek. Ini akan menjadi ujian kemampuan keuangan dan manajemen bisnis, serta ujian disiplin kredit bank. Kredit masih akan mengalir ke sektor properti, tetapi akan mengalir sesuai kebijakan, sesuai kebutuhan perumahan aktual, dan sesuai standar penilaian yang lebih ketat. Dalam lingkungan suku bunga baru, pemulihan apa pun tidak akan datang dari leverage yang berlebihan, tetapi dari penyaringan dan penyeimbangan kembali, yang dibutuhkan pasar untuk pembangunan jangka panjang yang lebih berkelanjutan.